imagespecial

Коммерческая недвижимость Северной столицы: итоги года, перспективы на будущее

В преддверии окончания года портал Арендатор.ру традиционно подвел итоги по основным сегментам рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.*

 

Рынок инвестиций: деньги потекли в Северную столицу

Еще в конце ноября текущего года эксперты отмечали уменьшение объема инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы на фоне увеличения притока денег в другие регионы России. Причем особым интересом у инвесторов пользуется Санкт-Петербург. По итогам 2018 года объем вложений в недвижимость всех сегментов Северной столицы увеличился на 11% в рублевом и на 6% в долларовом значении, достигнув 95 млрд руб. или более 1,5 млрд долл. Коммерческая недвижимость и земельные участки имеют равную долю в общем объеме. Доля торгового сегмента составила 49% от совокупного объема вложаний в коммерческую недвижимость, обогнав офисы, доля которых составила 31% без учета внутрихолдинговой сделки «Газпрома» по продаже БЦ «Лахта центр» за 120 млрд. руб. Доля иностранных средств выросла в 2 раза, достигнув 27%. В 2019 году эксперты ожидают сохранения высокого интереса инвесторов. Отмечается, что их привлекает наличие качественных активов в городе, более низкий по сравнению с Москвой входной порог и высокая доходность.

 

 

Торговый сегмент: ТЦ не вводятся, стрит-ритейл растет

За 2018 год в Санкт-Петербурге не было введено ни одного торгового центра общего профиля. Уровень вакансии остался на прежнем низком уровне. Данный показатель не превышает 4%. В сегменте специализированных ТЦ было введено 46,9 тыс. кв. м (это мебельный центр «Богатырь» и 2-я очередь Outlet Village Pulkovo). В 2019 году эксперты не ожидают пополнения качественных торговых центров ни одним объектом. Таки образом, обеспеченность населения Санкт-Петербурга торговыми площадями достигла 599 кв. м. на 1 тыс. человек. Максимальные арендные ставки для торговых центров по итогам 2018 года не изменились и составили 60-65 тыс. руб. за кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС.

Что касается стрит-ритейла, то в целом 2018 год прошел для сегмента под влиянием мундиаля. В первом полугодии активно открывались заведения общественного питания, однако после окончания ЧМ-2018, наоборот, наблюдалось значительное количество закрытий в этом сегменте. И все же в целом за прошедший год открытий точек стрит-ритейла оказалось в 5 раз больше, чем закрытий. Всего было запущено 838 новых площадок, 39% из которых относится к общепиту, 11% – к продуктовому ритейлу. Еще 7% точек представлено салонами красоты, потеснившими с третьего места магазины одежды.

Максимальные ставки аренды, характерные для основной части Невского проспекта (до площади Восстания), в течение года не изменились и составили 8-13 тыс. руб. за кв. м в месяц с учетом НДС. Однако средняя арендная ставка по всему городу возросла на 7%. Средневзвешенный уровень вакансии остался на уровне 2017 года, составив 8% (не считая локальных торговых улиц спальных районов), средний уровень ротации достиг 13%.

 

Офисный сегмент: стройка не для открытого рынка

По итогам 2018 года общий ввод в сегменте офисной недвижимости по разным данным составил 178-194 тыс. кв. м., при этом на спекулятивный рынок было выведено сравнительно мало – от 8 до 17,5 тыс. кв. м по различным экспертным оценкам, из которых значительная часть предлагалась на продажу. На ввод «Лахта-центра» пришлось 129 тыс. кв. м, а остальное площади представляли собой проекты для собственных нужд или для продажи. 

К концу 2018 года по разным оценкам пустует чуть более 142-160 тыс. кв. м офисных площадей в городе. В течение всего года доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А в Санкт-Петербурге уменьшалась и к концу года достигла 3-4%. В классе В также наблюдалось уменьшение вакантности – до 6-7,3%. На фоне низкого уровня выхода офисных площадей на открытый рынок объем чистого поглощения сократился на 34% по отношению к итоговому показателю 2017 года, составив 102 тыс. кв. м.

Эксперты констатируют, что надежды арендаторов на высвобождение новых площадей после ввода «Лахта-центра» были напрасны, вакантное офисное предложение продолжает поэтапно сокращаться. При этом к концу 2018 года аналитики отмечают постепенный рост средневзвешенных ставок аренды. В сегменте деловых комплексов класса А увеличение составило около 8%, в сегменте офисов класса B показатель возрос более, чем на 2,%, по отношению к 2017 году. Таким образом, ставка в классе А по разным данным составила 1,776-1,981 тыс. руб. за кв. м в месяц, а в классе B – 1,198-1,229 тыс. руб. за кв. м в месяц, с учетом операционных расходов и НДС.

В структуре арендного спроса лидируют компании IT и телекоммуникационного, а также нефтегазового сегментов. Вместе с тем, по сравнению с 2017 годом ощутимо возросло количество сделок компаний иных профилей деятельности. В итоге, совокупная доля представителей строительных,  девелоперских, транспортных и логистических, финансовых и иных отраслей достигла 48% от общего объема арендованных площадей.

По прогнозам аналитиков, в 2019 году на спекулятивный офисный рынок выйдет не более 80 тыс. кв. м офисных площадей, преимущественно это будут небольшие, но очень качественные проекты реконструкции в центральных районах города. Как одну из тенденций можно отметить, что неудовлетворенный спрос, преимущественно – со стороны ИТ-сектора, основного драйвера рынка, может быть реализован в проектах редевелопмента и built-to-suit. Новой тенденцией можно назвать покупку офисных зданий под себя, эта тенденция может стать превалирующей в условиях крайне ограниченных объемов нового девелопмента и низкого объема вакантных площадей.

 

Складской сегмент: спрос опережает предложение

На рынке складской недвижимости Северной столицы и Ленинградской области по итогам 2018 года введено 103 тыс. кв. м. качественных складских площадей. Таким образом, совокупная арендопригодная площадь качественных объектов достигла примерно 3,3 млн кв. м. В пределах Санкт-Петербурга все новые склады 2018 года были введены в последнем квартале. Общий объем ввода в городе составил 71-80 тыс. кв. м.

В прошедшем году объём спекулятивного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области возрос вдвое относительно 2017 года, достигнув 31% от общего объема возведения, примерно 70% площадей введено с целью дальнейшей сдачи в аренду. В свою очередь, объем ввода площадей формата built-to-suit возрос в 2,6 раза относительно итогового показателя 2017 года, достигнув при этом 69% от общего объема ввода.

Вместе с тем, уровень вакансии в сегменте складов класса А снизился до 3%. Однако в классе B, напротив, произошло увеличение доли свободных площадей на 0,8 п. п. По состоянию на конец 2018 года общий объем вакантных площадей достигает примерно 140 тыс. кв. м. а абсолютном выражении.  

По итогам 2018 года в структуре сделок с качественными складскими площадями лидируют компании розничной торговли, доля которых достигает 40%. Вместе с тем, эксперты отмечают растущий спрос со стороны производственных компаний. Самыми масштабными сделками стали продажа «АКМ-Лоджистикс» и аренда строящегося корпуса в комплексе «Осиновая роща» ритейлером «Красное и Белое». Объем купленных и арендованных складских площадей в пределах Санкт-Петербурга в 2018 году достиг 225-255 тыс. кв. м, что сопоставимо со значениями предыдущих лет.

Эксперты отмечают 5% рост средневзвешенной арендной ставки на качественные складские площади Санкт-Петербурга и Ленинградской области, который составил по итогам года 437 руб. за кв. м в месяц с учетом НДС и операционных расходов. Особенно заметно данное повышение в классе А, где показатель превысил итоговый результат 2017 года на 8,6%, достигнув 500 руб.   

На 2019 год заявлено к вводу 200-210 тыс. кв. м качественных складских площадей. Однако эксперты не прогнозируют ощутимого роста уровня вакансии: вследствие высокого спроса многие склады заполняются арендаторами еще на этапе строительства. Одновременно с этим, ставки аренды могут продемонстрировать повышение уже в I квартале 2019 года по причине увеличения НДС с 18% до 20% и как результат неудовлетворенного спроса и низкого уровня вакансии на рынке качественных площадей. А это, в свою очередь, должно несколько активизировать запуск новых проектов как спекулятивного девелопмента, так и built-to-suit.

 

Сегмент гостиниц и апартаментов: мундиаль отпугнул от отелей, апартаменты набирают популярность

В целом 2018 год можно называют относительно успешным для петербургских гостиниц. Хотя в период проведения мундиаля отельеры ощутили падение загрузки по сравнению с прошлым годом (с одной стороны, наплыв футбольных болельщиков «отпугнул» часть традиционного спроса, с другой стороны, данная категория гостей не смогла компенсировать негативный эффект в силу численности, значительно уступающей столичной), выдавшиеся теплыми август и сентябрь частично компенсировали эти потери. В эти месяцы загрузка отелей увеличилась на 4 п.п. по сравнению с августом и сентябрем 2017 года и составив 86%.

За прошедшие 11 месяцев 2018 года в Петербурге было открыто 11 новых отелей, совокупный номерной фонд которых составил 1,2 тыс. единиц, что на 20% превышает прошлогодние показатели. Новое предложение на рынке составили гостиницы категорий три и четыре звезды. При этом в Северной столице дебютировали два международных гостиничных бренда: Holiday Inn Express и Meininger. Кроме того, Санкт-Петербург занял второе место в стране по объему новых брендированных номеров в стране после Москвы – всего 539 номеров. В результате объем брендированного рынка в городе превысил 7,4 тыс. номеров, из которых почти половина – это гостиницы средней ценовой категории.

В целом ожидания экспертов от будущего года можно назвать оптимистичными: они надеются,  что прошедший ЧМ-2018 сформировал отложенный спрос на Санкт-Петербург как туристическое направление, который будет реализован в ближайшие один-два года. В связи с этим в следующем году ожидается как увеличение потока иностранных туристов, так и последующий за этим рост операционных показателей городских гостиниц.

Что касается апартаментов, то к концу 2018 года объем строящихся юнитов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составил 16,4 тыс. единиц, совокупная площадь которых достигла 694 тыс. кв. м. Эксперты отмечают троекратный рост этого показателя за последние 2 года.

Количество рекреационных и элитных проектов в течение года не изменилось. Однако доля возводящихся и экспонируемых сервисных апартаментов увеличилась на 11 п. п., так, что их общая площадь превысила отметку в 400 тыс. кв. м.

Всего за прошедший год было продано примерно 4 тыс. апартаментов разных форматов, что на 54% превышает результат 2017 года. При этом сервисные апартаменты пользовались наибольшим спросом. Рост популярности у покупателей и повышение готовности целого ряда объектов вызвали повышение средней цены сервисных апартаментов на за 2018 год на 9%.

К завершению 2018 года на отрытом рынке экспонируется свыше 6 тыс. апартаментов, что на 10% больше относительно итоговых результатов 2017 года.

Материал подготовлен корреспондентом Arendator.ru Еленой Ширшовой

*При подготовке материала были использованы данные следующих компаний:

JLL

Colliers International

Knight Frank

Nai Becar

Maris

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку

Мы в Яндекс.Дзен
Подпишись на наш канал: самые актуальные новости о недвижимости